Newsec Property Outlook - Höst 2023

Key insights:

Nordiska kontor fortsatt motståndskraftiga

Pandemin har lett till minskad kontorsbeläggning globalt, särskilt i större städer som New York och San Francisco. Däremot har de nordiska länderna, där kontorsområden är integrerade med bostäder, detaljhandel och annan service, snarare noterat en stark återhämtning i kontorsbeläggning. Detta belyser de nordiska kontorsmarknadernas unika karaktär och indikerar fortsatt betydelse för traditionella kontorsmiljöer i dessa länder. I efterdyningarna av kontorsarbetets förändring framhäver Newsec det ofta försummade värdet i kontorshubbar i förorterna med stor potential, dels på grund av förändrade arbetstrender som gynnar mer de mer lokala, lättillgängliga kontoren, men även på grund av konkurrenskraftiga hyresnivåer som främjas i den rådande makroekonomiska miljön.

Stark potential för kontor i förorterna

Med fokus på de nordiska huvudstäderna, då de baltiska huvudstäderna exkluderats på grund av deras specifika kontorsmarknader, har Newsec identifierat potentiella kontorsområden genom att använda 'stock per capita' som huvudkriterium. I Stockholm lyfts Barkarby och Farsta fram på grund av snabb förväntad befolkningstillväxt och omfattande infrastrukturplaner. I Oslo sticker Lillestrøm ut med sin mix av moderna kontorslokaler och närhet till stadens centrum. I Köpenhamn pekas Lyngby-Taarbæk ut som ett område med förväntad befolknings- och kontorstillväxt medan Sörnäinen, med sitt utbredda kommunikationsnät samt etablerade och tillkommande kontorsstock, är vinnaren i Helsingfors.

”Middle yield”-segmentet och mindre transaktioner är tydliga trender på den Nordisk-Baltiska fastighetsmarknaden

Rysslands invasion av Ukraina har orsakat globala ekonomiska förändringar, såsom hög inflation, stigande räntor och stramare penningpolitik, vilket lett till stigande yielder i samtliga fastighetssegment. En djupdykning i de nordiska och baltiska fastighetsmarknaderna har visat att det så kallade "mellanyield"-segmentet, vanligtvis kännetecknat av yielder mellan 5,5% och 7,5%, blivit mer framträdande och andelen av transaktionsvolymen inom middle yield-spannet har ökat stadigt sedan 2019. Dessutom har stigande finansieringskostnader och nya belåningsvillkor resulterat i fler mindre transaktioner, där andelen transaktioner under 15 miljoner euro ökat.

Ljuset i tunneln

År 2022 var ett speciellt år för fastighetsbranschen, eftersom utlåningsräntan och styrräntan översteg prime yields för första gången sedan 2007. Det har påverkat investeringsklimatet som under 2023 präglats av avvaktande, särskilt gällande investeringar inom lågyieldande fastigheter. Juni visade dock tecken på viss återhämtning på nordiska och baltiska marknader med något ökande transaktionsvolymer. Konsensus på marknaden tyder på sänkning av styrräntan och utlåningsräntan kommande år och med den historiska relationen mellan dessa och prime yields, finns det skäl att tro att yielderna återigen kommer att överstiga utlåningsräntan någon gång mellan 2024 och 2025. Om dessa prognoser visar sig vara korrekta, kan en återhämtning av fastighetsmarknaden väntas.